親の家の名義を変えようと法務局の案内を開くと、戸籍、住民票の除票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書と、聞き慣れない書類の名前が並びます。何から集めればいいのか、自分でできるのか、いつまでにやるのか。この記事では、期限と流れを先に押さえ、そのうえで自分で申請するか司法書士に頼むかの見分け方を整理します。
相続登記は、親名義の家を相続する人の名義に変える手続き
相続登記は、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続する人の名義に変更する登記です。登記をしないと、その不動産を売却・担保設定できず、放置するほど相続人が増えて権利関係が複雑になります。申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。
期限は「知った日から3年」、怠ると10万円以下の過料
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 申請の期限 | 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内 |
| 怠った場合 | 正当な理由がないのに申請しないと、10万円以下の過料の対象 |
| 過去の相続 | 施行前に相続した未登記の不動産も対象（期限は2027年3月31日か、施行後に相続を知った場合は知った日から3年の、いずれか遅い日） |
知った日を入れると、3年の期限が何月何日になるかを期限カレンダーで確かめられます。相続放棄や相続税など、ほかの期限も並べて表示します。
3年以内に遺産分割がまとまらないなら、相続人申告登記で義務を果たせる
「3年以内に遺産分割が決まりそうにない」という場合に備え、相続人申告登記という簡易な制度が新設されました。自分が相続人であることを法務局に申し出ておくことで、とりあえず義務を果たした扱いにできます（正式な名義変更は、分割協議がまとまってから別途行います）。分割がまとまったら、その日から3年以内に、分割の内容で登記を申請する義務が別にあります。
名義変更は、相続人の確定から法務局への申請まで4段階
- 相続人を確定する出生から死亡までの戸籍などを集める
- 遺産分割を決める遺産分割協議書を作成（遺言があれば遺言に従う）
- 必要書類を集める戸籍一式・住民票除票・固定資産評価証明書など
- 法務局へ申請する登記申請書を作成し、登録免許税を納付
- 相続人を確定する：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを集め、法定相続人を確定します。
- 遺産分割を決める：誰がその不動産を相続するかを決め、遺産分割協議書を作成します（遺言がある場合は遺言に従う）。
- 必要書類を集める：戸籍一式、被相続人の住民票除票、相続人の住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書、印鑑証明書など。
- 登記申請書を作成し、法務局へ申請：登録免許税（原則、不動産の固定資産評価額 × 0.4％）を納付します。
一般的なケースで集める書類
- 被相続人の出生〜死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
- 被相続人の住民票の除票（本籍記載）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書＋相続人全員の印鑑証明書（遺言がない場合）
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 登記申請書
相続人が少なく合意が明確なら自分で、込み入っていれば司法書士へ
相続登記は自分で申請することもできます。ただ、ケースによっては専門家に頼んだほうが安心です。
- 相続人が1人、または少人数で全員の合意が明確自分で申請できる可能性が高い
- 相続人が多い／疎遠・所在不明の相続人がいる司法書士に頼むのが安心
- 数次相続・共有名義・古い未登記が絡む司法書士に頼むのが安心
自分でできる可能性が高いケース
- 相続人が1人だけ（単独相続）、または少人数で全員の合意が明確。
- 遺言や遺産分割がシンプルで、対象不動産が1〜2件。
- 平日に法務局へ行ける時間があり、書類集めを負担に感じない。
司法書士に頼むのが安心なケース
- 相続人が多い／疎遠・所在不明の相続人がいる。
- 数次相続（相続の途中で別の相続人も亡くなっている）で権利関係が複雑。
- 持分が入り組んでいる、共有名義、古い未登記が絡む。
- 書類集め・平日の窓口対応の時間が取れない。
次に知っておきたいこと：名義を変えた実家を売ったら、税金はかかる？
名義変更の見通しが立つと、次は「この家を売ったらどうなるか」が気になってくるはずです。売って利益が出ると税金の対象になりますが、相続した空き家には、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。要件は「実家を売った時の税金と3000万円特別控除」でチェックリストにまとめています。
ほかに気になることがあれば:
- 相続手続き全体の期限を確かめたい →「親が亡くなった後、家の片付けと手続きの全体像」
- 誰に何をどの順番で頼むか知りたい →「実家の相続手続き 全体の順番ロードマップ」
出典（取得日 2026年7月14日）
- 相続登記の申請義務化（2024年4月1日施行・知った日から3年以内・正当な理由なき懈怠は10万円以下の過料・過去の相続にも遡及／過去分は原則2027年3月31日まで）、相続人申告登記：法務省「相続登記の申請義務化について」（一次出典）。本サイト内「親が亡くなった後…全体像」の記載と整合。
- 登録免許税（相続による所有権移転は原則 固定資産評価額 × 0.4％）：登録免許税法にもとづく。免税措置の有無・詳細は法務局・専門家で確認。